房产纠纷一波三折 延期办证可否免责

房产纠纷一波三折  延期办证可否免责

对于普通老百姓来说，购买一套住房是一件非常大的投资，反复比对后往往还要多方筹资，如果不能拿到房产证，就意味着自己辛辛苦苦投资得不到法律的保障，心情之焦虑和愤怒可想而知。2009年至2010年，我代理了一件房产纠纷，作为业主一方的代理律师，在一年多时间里深刻体会到了房产商的“势力”之大，业主维权之艰辛。

2007年6月4日，方达夫妇（化名）与江西天鸿房产开发有限公司（化名）签订《南昌县商品房买卖合同》（简称买房合同），买房合同约定：方达购买天鸿公司开发的位于某楼盘37栋1单元302号商品房；合同总价款系153882元、首期房款53882元、余款100000元银行按揭；该合同第15条约定“如逾期一年后不能取得产权证、买受人有权退房、出卖人必须在30日内将买受人已付房款退还买受人，并按已付款的2%支付违约金”。

签约后方达夫妇依约交付了首期购房款53882元，并就余款100000元向第三人签订并履行了房贷按揭合同，同时还向天鸿公司支付了煤气管道初装费、房屋维修费及产权代收契税工本费等办证费用合计7841元，但不料天鸿公司却以种种借口拖延办理房产证，逾期一年仍未办理。

方达夫妇对于开发商的这种赤裸裸的违约行为非常愤怒，于是找到我要求代理此案，作为曾经代理过房产纠纷的律师，我告知他们要做好长期维权的心理准备，当时他们并不知道长期维权究竟有多长，对他们来说，最迫切的就是要赶紧把对方起诉过去，先告了再说，而作为律师的我考虑的更多。

在准备好材料后，2009年7月2日，我代理方达夫妇办理了立案手续，立案工作因准备材料充分而迅速了结，余下的工作就是等待开庭，在我预计之中的是，对方授意其委托律师开始了漫长的“技术拖延”工作。

7月16日，法院电话告知我，房产公司律师提交了管辖权异议申请，我随后到法院领取了该申请书，房产公司律师在申请书以本案按揭贷款银行在西湖区法院为由提出将此案移交西湖区法院审理。我当即书写《答辩状》，对该申请提出了反驳意见，房产纠纷属于不动产纠纷，依据民事诉讼法关于不动产纠纷适用不动产所在地法院管辖的专属管辖规定，该案应由已受理法院管辖，请法院驳回其申请。

20天后，法院驳回了房产公司的管辖权异议申请，房产公司随即又提出了上诉，上诉至南昌市中级人民法院。这又意味着近一个月的时间经被拖延。我随即又立即向中级人民法院提交了答辩状。一个月后，中级人民法院裁定驳回房产公司的上诉请求。

方达这时开始知道了我当时要他做好长期维权的心理准备是有深刻含义的，他非常焦急的问我何时才能开庭，对此我也只能告知尽力催促尽快开庭。

房产公司律师随后又开始了第二招，申请延期举证。面对这一明显的拖延诉讼行为，法院这时的工作效率也“奇怪”的慢了下来，这一慢还真不是一般的慢，经办法官今天说去外地出差了，后来又说要等领导批示，再后来又说什么还需要研究研究，当事人方达终于抑制不住愤怒，提出要去市政府上访，我认为需要作一个争锋相对的较量了，随后起草了《关于本案被告拖延诉讼时间的意见书》并及时递交给法院领导，并向市政法委领导反映了相关情况。在领导过问后，房产公司律师的延期举证申请终于被驳回，但事实上，时间又过去了近2个月。

房产公司在得知延期举证申请未被法院同意后沉默了一段时间，但在开庭之前又拒绝接收法院的开庭通知，并“巧妙”的解除了与原律师的代理合同，使法院无法送达开庭通知，在我督促下，经办法官三次到开发商公司所在地，均被告知“老板不在，出差去了，何时回来不知道等等推托之词”。法院无奈要求我们公告送达，公告送达意味着需交钱，需要再等两个月。

时间就这样被房产公司一拖再拖，方达夫妇也被磨得没了脾气，更令人郁闷的是，在公告送达完成的是，法院的工作效率再次出现了下滑，总是以案情复杂需要研究，需要领导批示等为借口拖延开庭。方达夫妇失望之极和我提出了撤诉的想法，我非常同情这对夫妇，好不容易赚点钱买房，又碰到了这样一个无良房产商，怎不感到伤心和绝望，而法院的这种潜在“配合”更令他们对司法公正产生了怀疑。作为律师，我不能坐视当事人的权益被这样践踏。我先后7次找法院领导沟通此事，并一再递交书面意见督促开庭，经过不懈努力，终于等到了开庭通知。拿到开庭通知的那一刻，我心情复杂，没有过多喜悦，更多是感到悲哀，一份早就该来的开庭通知，竟然需要当事人和我付出这么多时间和付出，正如西方有句谚语所说“迟来的公平不是公平！”

2010年7月4日，这起拖延了近一年的案件终于开庭审理了，我代表方达夫妇提出了四项诉讼请求，分别是：（一）、请判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；（二）、请判令被告在解除合同后三十日内返还原告交付的购房款153882元及其他办证费用5341元并支付违约金3077元合计支付人民币164800元并按中国人民银行同期贷款利率计付利息；（三）、请判令被告在解除合同后三十日内负责办理原告与第三人的解除贷款合同手续；（四）、诉讼费用由被告承担。

对方律师提出了两个抗辩理由：首先是提出方达夫妇要求解除合同过了一年时效，其次是提出延期办理房产证是因为政府原因，属于不可抗力因素，可以免责。

冷静的分析这两个抗辩事由，其第一个理由属于一个不能成立的借口，因为解除合同并无法律规定时效，而合同也无约定。其第二个理由实质是对方的核心抗辩支撑点，针对其核心证据，即两份县政府办公室出具的关于该楼盘容积率报批迟缓原因的说明，我从主体资格、文义解释等三个方面提出了质证意见，法院鉴于我的质证意见表示对房产公司的两份证据不予认定。

在经过激烈的辩论后，开发商律师提出调解，但方达此时已完全没有心情和对方调解，法院宣布择日宣判。

9月1日，判决书终于摆到了我面前，法院完全支持了方达的诉讼请求，法院判令开发商支付方达夫妇人民币164800元并按中国人民银行同期贷款利率计付利息，同时解除该购房合同。迟来的胜利终究还是来到了，尽管这中间经历了太多曲折，但这也印证了一句西方谚语“上帝公平的磨轮虽然很慢，但毕竟一直在转”。